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50城楼市盘点:哪些城市值得买入?哪些要小心?

2017-02-24 10:02    来源:第一财经    编辑:石琳

看一个城市的楼市,不仅要看价格,更要看成交量

一般来说,无论价格怎样,只要成交量旺盛,这个市场就是健康的,但如果价格蹭蹭往上涨,成交量却上不去,甚至在下滑,这就叫做“有价无市”,这种市场需要小心。

当然,如果只见成交量上涨,不见价格有动静,也不是完全没问题。“涨量不涨价”比“有价无市”好得多,至少不用担心资产的流动性,不用担心崩盘,这样的市场是健康的,但缺乏想像空间。

对自住型买家来说,最好的楼市应该是“涨量不涨价”;对投资者来说,最好的楼市应该是“量价齐涨”。

那么,2017年的中国楼市,哪些城市值得买,哪些要小心?

上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》为我们提供了一个很好的研究素材。榜单显示,2016年新房成交量最大的是城市是 成都 ,其次是武汉、天津、重庆、长沙、青岛、佛山、杭州、郑州、广州。而新房成交量增幅最大的城市是镇江 ,其次是漳州、芜湖、太原、珠海、淮安、南通、郑州、天津、青岛、中山。

数据来源:上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》。

数据来源:上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》。

综合根据成交量与价格数据,可以把中国城市分为4个类型,排序按照风险系数从低到高,分别是量价齐涨型、涨量不涨价型、涨价不涨量型、量价齐冷型。

1、这些城市“量价齐涨”——值得买入

2016年,成交量与价格涨得都很欢的城市,最典型的是漳州、镇江、芜湖、昆山、长沙、南京、佛山、南通、天津、杭州、广州 。这些城市主要分为两类,一类是优质的二线城市,比如天津、南京、长沙、杭州,显示这些城市是中国楼市的第二战场;另一类是热点城市周边的卫星城,比如厦门旁边的漳州,南京旁边的镇江,上海旁边的昆山与南通,广州旁边的佛山,显示热点城市强大的溢出效应。

当然,这其中还有一个城市是广州,2016年广州新房的成交均价上涨11%,虽被列入“房价偏热城市”,但涨幅在一线城市中最低,不及京沪深涨幅的一半。不过,广州楼市的交易却十分活跃,无论是成交量还是成交量的涨幅,都居一线城市之首,显示广州楼市的稳健。

除了这些城市之外,还有一些城市的成交量和价格在2016年都谈不上大涨,而是温和上涨,它们属于不太典型的“量价齐涨”型,分别是成都、惠州、无锡、南昌、济南、洛阳、常州、南宁、兰州、贵阳、沈阳 。这些城市也基本分为两类,一类是价格被低估的强省会城市,一类是热点城市周边的卫星城。

对投资者来说,“量价齐涨”是最理想的状态,因为有成交量支撑的价格,才是可持续的价格。

2、这些城市“涨量不涨价”——适合自住

2016年,还有一些城市成交量的增幅很大,但是价格涨幅很小,甚至不涨、降价,最典型的代表是大连、太原、徐州、清远、海口、淮安、珠海、烟台 。统计显示,这些城市的成交量在2016年的涨幅都在20%之上,但新房成交价的涨幅都在5%以下,属于比较明显的“涨量不涨价”。这些城市有一个共同特征是均远离热点城市,也非强省会城市。

除了这些城市,还有一些城市在2016年的成交量堪称大涨,但价格的涨幅不大,介于5%与9%之间,它们属于非典型的“涨量不涨价”型,分别是重庆、宁波、郑州、青岛、武汉、中山、淄博 。这些城市不太好归类,只能逐个分析,武汉与郑州均属于“举全省之力发展”的强省会城市,利好很多,但房价已经涨过好几波,导致2016年的上涨动能不大。

重庆不用说,向来是中国楼市的一股清流,一直是“涨量不涨价”的典范,但2016年仍然涨了6%,比大连、青岛的涨幅要大。宁波的成交比较活跃,说明需求繁荣,但价格只能算略涨(6%),这可能是因为杭州在省内对热钱的虹吸效应。青岛的成交量非常大,但因为山东经济近几年缺乏亮点,导致楼市缺乏炒作素材,价格也比较平稳了,淄博的情况与青岛有点像。中山因为深中通道的概念,在2016年着实火爆了一把,但目前主要体现在,还没有明显地体现在价格上,2016只是小涨6%。

相比那些“价量齐涨”的城市,“涨量不涨价”的城市一般经济平稳、需求旺盛,但缺乏大的利好,也就缺乏炒作的题材,价格也就比较平稳。对刚需人群来说,这些城市是理想的宜居城市,但对投资者来说,不是理想的投资标的。

3、这些城市“涨价不涨量”——风险警示

2016,还有一些城市,价格涨势如虹,但成交量却大幅萎缩,最典型的代表是深圳、苏州、乌鲁木齐、东莞、上海 ,它们在2016年的成交量均为负增长,分别是-37%、-23%、18%、-9%、-7%。其中,乌鲁木齐在成交量下降的同时,价格仍然上涨了9%,另外四个城市其实等同于两个城市,一个是上海+苏州组成的大上海都会区,一个是深圳+东莞组成的大深圳都会区,这也是最近两年中国楼市最火的两个地区。2016年因为上海与深圳空前严厉的楼市调控,导致两个城市的成交量的大幅萎缩,但价格没有因此及时平稳下来,一定时期内呈现“有价无市”的僵局,这个僵局也在一定程度上传递给了苏州与东莞两个铁杆卫星城。

除了这四个典型城市,还有两个非典型的“涨价不涨量”城市,它们是北京、合肥 。北京的价格当然不用说,位列少数几个“房价过热城市”,但成交量没有出现暴涨,2016年只是小幅上涨了12%,显示北京楼市虽然没有上海、深圳那么过热,但成交量仍然被严厉管控。

2016年是合肥楼市烈火烹油的一年,但成交量并没有大涨,只是小幅上涨了13%,整体的成交量是1023万平方米,远少于武汉、郑州、成都、长沙等中部省会城市,这在一定程度上显示合肥楼市价格的支撑力不够。

与那些“涨量不涨价”的城市相比,“涨价不涨量”的城市往往因为。此前的楼市过热,导致需求被政府严厉限制,成交量出现萎缩,在一定程度上呈现“有价无市”的僵局。 这类城市一般是区域价值极高的城市,但同时也是被过度炒作的城市,在这些城市买楼经常会遇到流动性被政府冻结的风险,高收益往往伴随着高风险 ,这几天网络热传的深圳中年男子财务危机的故事值得一看。

4、这些城市“量价齐冷”——风险较大

2016年,还有一小部分城市出现了“量价齐冷”的现象,不仅价格没有跑赢通胀,成交量也比较萎靡,甚至出现负增长,最典型的是温州与台州 ,其成交价的增幅分别是-9%与-5%,成交量的增幅分别是-7%与3%。这两个城市都属于浙南城市,在2008年全球金融危机之前,是中国楼市最热点的区域之一,但一场金融危机打破了这个地区的泡沫,直到今天还在艰难转型。浙南楼市的冷清与浙北楼市(特别是杭州)的红火,形成鲜明对比。

除了这两个典型,还有一些城市属于不太典型的“量价齐冷”类型,分别是长春、西安、昆明 。这些城市的新房成交价在2016年的涨幅都在5%之内,成交量的涨幅也都在12%之内,这些数据放在平常的年份,不算差,但放在2016年的大背景下看,则有点跟不上节奏,把这几个城市归类为“量价齐冷”是相对的。

在四种类型的城市中,“量价齐冷”的城市最危险,不仅吸引不到投资性需求,也没有足够的刚需作为支撑,到这些城市买房,需要严格把控风险。

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